http://www.tanakatetsuya.net/ http://www.tanakatetsuya.net/faq/detail/63 1.契約満了後に一般媒介契約に変更して数社に依頼する方が間口が広がり効果的か？ 物件により変わります、状況によっては悪化することもあります。 2.その場合何社くらいが妥当？ 多くて３社、２社くらいがいいでしょう。 3.一般媒介契約も3カ月契約ですか？ はい、上限が３ヶ月です。 4.買い取り保証というのをやっている業者さんに依頼し期間を限定して売りに出すのがよいのか？ 買取保証付の業者からすれば、売れなくても買い取って転売すれば儲かります。 特段大急ぎで無い限りはオススメしません。 買取金額が納得できればいいと思います。 5.インターネット上のメジャーな検索サイトにUPしてもらうにはどうしたらいいのか？ もし、今の段階で掲載されていないのであれば今売却を依頼している不動産屋さんの怠慢か情報を囲い込みしている可能性があります。 23 Tue, 07 Feb 2012 12:45:00 +0900 http://www.tanakatetsuya.net/faq/detail/62 借主が何も知らない方で、こちらの希望通りすっと退去してくれればいいのですが、ちょっと詳しいひとに聞くと保証金の全額返還＋引越し代＋新しい家の契約関係費用を貸主が負担しろという話になるでしょう。 今現在の収益性で大幅なマイナスがでないのであれば、借主から普通に退去してもらうのを待つほうがいいです。 変に話を持っていって借主がゴネだすと長引きます。 また、借地借家法では「貸主の正当事由」がなければ借主は退去させることができません。 「売るから」は正当事由にならないのです。 まず、借主にさらっと当たって出て行ってくれそうであれば話を進めましょう。 ゴネそうであれば、深入りするとヤブ蛇になるので退去を待つほうがいいと思います。 23 Tue, 07 Feb 2012 12:15:00 +0900 http://www.tanakatetsuya.net/faq/detail/61 １年で２組しか内覧が無いということは ・需要が無い ・価格が間違っている このどちらかです。 地域的に需要が無い、または戸建てばかりの地域でマンションの人気がない。 こういう場合は需要が無くて売れないと判断します。 間取りとして特殊な場合も売れにくいです。 あとは、価格設定そのものに間違いがあるのかもしれません。 まず不動産屋さんに電話して「なぜ、うちのマンションは売れないのか？」を聞いてみてください。 23 Tue, 07 Feb 2012 11:50:00 +0900 http://www.tanakatetsuya.net/faq/detail/60 買い替えをお考えのようですが、買い替え先の物件を買う資金調達が気になります。 もし、ローンで買うことをお考えであればご主人様がアルバイトで他に収入もなければ、まずローンは通らないです。 自己資金としても、今のマンションが確実に2700万円台で売れればいいですが、諸費用なども考えると2600万円台で売れないと、その後が大変かと思います。 買い替え先の資金計画が成り立つ前提で、今のマンションを2600万円台以下では売らないと決めてから動いたほうがいいでしょう。 買い替え先の資金計画が成り立たない場合は、もう一度考えなおすべきです。 27 Tue, 07 Feb 2012 11:46:00 +0900 http://www.tanakatetsuya.net/faq/detail/59 まずは売れそうな価格と残債との見合いです。 不動産屋さん数社に査定を依頼し、価格の調査をしてみましょう。 また、もしできることであれば空き家になるまで待つのではなく早めに売りに出してはどうでしょう。 せっかく２，３月不動産に動きがある時期を売りに出さないのはもったいない気がします。 居住中で売りに出して、４月まで売れなければ引っ越して今度は空家設定にすればいいでしょう。 あと、空き家になるとお部屋の汚れがどうしても目立ちます。 リフォームするならいくらぐらい掛かるか。 これは空き家になった時点で、不動産屋さんに頼まず自分でリフォーム屋さんに問い合わせてください。 売主がリフォーム費用を知っておくことは大事です。 ぜひよろしくお願いします。 23 Mon, 06 Feb 2012 11:15:00 +0900 http://www.tanakatetsuya.net/faq/detail/58 一番いいのは、被害について管理組合と共にしっかりと確認しそうした問題行動をやめてもらい、ダメなら音を出している主に出て行ってもらうような流れでしょう。 それだけの音であれば、あなたのお部屋以外にも影響あるのではと思います。 しかしこの話もスムーズにいかなければ裁判という形になります。 そうなれば時間と費用も掛かるでしょう。 ようは「法的と金銭的な問題」と「精神衛生上の問題」との天秤です。 早くすっきりしたいのであれば自らが出て行く。 徹底的に争ってここに住みたいということであれば徹底的にやることになります。 もちろん、売るとなれば諸費用やローン残債などもしっかり考えてしなければいけません。 管理会社をこちら側に巻き込むには、一人の意見ではなく、数人の居住者がいっしょになって訴えを起こしてください。 最後に告知義務については、「なんで売るのですか？」という買主からの質問があれば、言わざる得ないかと思います。 26 Sun, 05 Feb 2012 12:18:00 +0900 http://www.tanakatetsuya.net/faq/detail/57 売れない理由は３つのうちどれか。 １、価格が高い ２、需要が無い ３、情報が広がっていない この３つです。 新築当初ハウスメーカーが売りに出したということは、その地域に需要があると判断したのでしょう。 よって上記のうちから２は該当しないといえます。 では価格か情報が広がっていないかのどちらかと考えられます。 そこでお聞きしたのですが、売りに出してこれまでどのくらい経ってますか？ また、いままで内覧に来た方はいますか？ この２点を教えてください。 あと追加で２つ。 ・この家を売った後は賃貸でお家を探しますか？ ・今のお家のローンの残りは？ この２つについて再度申し込みフォームからご記入いただければと思います。 23 Sat, 04 Feb 2012 12:43:00 +0900 http://www.tanakatetsuya.net/faq/detail/56 売れない場合は、まず売れない理由を明確にします。 一番簡単なのは、売却を依頼している不動産屋さんに「なんで売れないの？」と聞くことです。 そしてその理由を明確化し、改善できるところは１つ１つやっていきます。 もちろん、価格が理由となることもあるかもしれませんが、表からは見えない不動産業界の仕組みとして、うまくあなたのマンションの売却情報が広がっていない等様々な要因も関係してきます。 まずは聞くこと、聞いて納得できなければまたご相談いただければと思います。 23 Fri, 03 Feb 2012 13:20:00 +0900 http://www.tanakatetsuya.net/faq/detail/55 海沿いのマンションの場合、２つのマンションがあります。 １つはリゾート地などの有名な海を前にしたマンション。 この場合は、そのリゾート地の知名度と海が見えることが価値となります。 ハワイなどではその傾向は顕著で、オーシャンビューの部屋が一番高いです。 ２つ目は、リゾート以外の海です。 海沿いのマンションは一般的に塩害や洗濯物が乾きにくいなど、マンションとしてはいくつか問題があります。 しかし、やっぱりそれでも海が好きな人、またはそういった問題を気にしない人が対象となります。 もちろん、そこが海沿いの街で背中には山がすぐ迫っているような場所は別ですが。 ようは、買い手を選ぶということです。 売り方は基本的に一般のマンションと同じ、しかし買い手を選ぶと覚えておいて下さい。 なお、リゾートマンションの売り方についてはコチラを参考にしてくださいね。 http://www.tanakatetsuya.net/faq/detail/48 23 Thu, 02 Feb 2012 10:57:00 +0900 http://www.tanakatetsuya.net/faq/detail/54 一番簡単なのは、うるさい売主になることです。 不動産屋さんもたくさんの物件を抱えています。 その中でもあなたのマンションについて常に気を掛けてもらわなくてはいけません。 ですのでうるさい売主になればいいです。 「どうなってますか？」「どうすればいいですか？」とどんどん聞いてみましょう。 ただ、うるさいと言うのは決して高圧的ということではありません。 不動産屋さんとよくコミュニケーションをとってくださいね。 23 Thu, 02 Feb 2012 10:47:00 +0900 http://www.tanakatetsuya.net/faq/detail/53 震災については、震災後の「修繕状況」によりハードの安全性は証明できます。 よって、将来売るときにもその説明がしっかりできれば問題ないです。 しかし放射能は目に見えません。 また被害状況、問題点が正直まだ誰も分っていません。 震災の被害は「今」をピークに修繕していきます。 放射能は実際に被害が表面化するのは「将来」です。 この差はあります。 もちろん、国として除染が完璧に行われ安全について保障する宣言がでれば状況は変わると思います。 そしてこの状況はご売却をされている地域全体の問題と思います。 私が放射能について知識があればいいのですが、あったとしても「実例」ではなく「こうなるであろう」しかお話できません。 前例がないからです。 いまはじっくり腰を据えて売っていくしかない。 これが回答となってしまいます。 26 Thu, 02 Feb 2012 10:43:00 +0900 http://www.tanakatetsuya.net/faq/detail/52 空家であればリフォームすることも可能です。 また、広告費を売主としてだすことも出来ます。 あと考えられるのは、売却が長期に渡る場合は繰り上げ返済をして毎月の負担を減額するのも手ですね。 売りたいマンションの状況にもよりますが、まずは上記３つが基本的な方法です。 23 Thu, 02 Feb 2012 10:37:00 +0900 http://www.tanakatetsuya.net/faq/detail/51 賃貸の契約をしたあとになって 「ローンが通らなかったので解約します」 「手付け放棄しますので、契約やめたい」 こういわれると、売主としてどうしようもありません。 逆に賃貸の契約は、契約してしまえば当然保証金や敷金なども発生します。 （厳密にいうと引渡しを受ける、となりますが。。。） 賃貸のオーナーに「いや、売れるはずの家が売れなかったので保証金と礼金返して」と言ったところで「やなこった」でおしまい。 もちろんその保証金などを諦められるのであれば、早めに賃貸契約をしてもいいですが、それ以外ではあればローン特約と手付けの期間終了後に契約しましょう。 なお、賃貸物件を探しはじめるのは少し前からでいいでしょう。 そのとき気に入った物件があれば、ローン特約の期間まで待ってもらえるかを聞いてみるといいですよ。 23 Thu, 02 Feb 2012 10:28:00 +0900 http://www.tanakatetsuya.net/faq/detail/50 マンションの属性にもよります。 住宅系でファミリー世帯が多いところであれば、やはり学校のペースが関係するでしょう。 しかし同じ住宅系でも学校区の人気がいまひとつ、ということであれば余り気にしなくていいです。 また、住宅として売る場合もファミリーよりも夫婦共働き世帯や単身世帯の多いところであれば、時期の影響を受けにくいといえます。 投資用であれば、原則気にすることはありません。 まれに買い手が法人で決算時期や年度末（１２月・３月）にバタバタする場合があります。 26 Tue, 31 Jan 2012 18:49:00 +0900 http://www.tanakatetsuya.net/faq/detail/49 完全に壊れていないのであれば、設備屋さんにみてもらって見積もりを貰いましょう。 そして買主が現れた際に 「今この設備はこういう状況です」 「修繕にはこの程度掛かります（見積もり）」 と情報提供できればいいでしょう。 完全に壊れている場合は修理しましょう。 ただし、完全に壊れていても住んでいないのであれば「修繕に掛かる費用」を売主として把握しておけばＯＫです。 26 Tue, 31 Jan 2012 18:40:00 +0900 http://www.tanakatetsuya.net/faq/detail/48 リゾートマンションを買う方は、「現地で思いついて」買う人が多い。 よって、まずはそのマンションの地元業者に依頼しましょう。 「地域名＋不動産」とか「リゾートマンションの名前」で検索すると扱いをしている不動産業者がでてきますよ。 また現地の案内など考えると、地元の業者のほうが動きも軽いです。 あとリゾート物件特有のルールなどにも詳しいことから地元のリゾート物件を扱う業者に売却を依頼することをオススメします。 私も過去、牛窓の物件を売った際は地元業者と協力して成功させました。 23 Tue, 31 Jan 2012 18:34:00 +0900 http://www.tanakatetsuya.net/faq/detail/47 東京都心のマンションは魅力はあるものの、ライバルも多いのが現状です。 その中で高く売りたい気持ちも理解できますが、「売り逃し」が一番怖いです。 ようは、値段にこだわりすぎて売り損なうと大変。 「高く」売ることも大事ですが「早く」売ることも今非常に重要です。 先行き景気が回復傾向の場合は、高めでキープも有りですが現状厳しい。 そうであれば、早く売ってしまうことも非常に大事なポイントとなります。 また、マンションでも投資用か住宅用でも売り方は変わってきます。 23 Tue, 31 Jan 2012 18:30:00 +0900 http://www.tanakatetsuya.net/faq/detail/46 マンションを売りたい場合は、時間としていつまでに売るかを横軸に。 縦軸に「価格」を考えます。 そして期限を決めて、その期限に売れるであろう下限値を設定して、そこを目指して右肩下がりのグラフを書きます。 ようは、期限と価格をまず最初にある程度計画する。 その後は経過を見ながらその推移を微調整していく。 早く売りたい場合はこの横軸が短いだけです。 23 Tue, 31 Jan 2012 18:25:00 +0900 http://www.tanakatetsuya.net/faq/detail/45 原則としては、 「売れていない（売れ残っている）マンションは買わない」 「できれば中古」 「そのマンション内で複数売りにでているときは一番いい部屋を買う」 新築をご希望されるのであれば、できるだけいいところを買ってください。 これから一生そのマンションに住み続けるのであれば、どこでもいいです。 しかし売る可能性があるのであれば、やはり将来資産として売りやすいところをしっかりと視野に入れてみるべきです。 たくさんみるべきところはあります。 あと、戸数が多すぎる物件も要注意。 売るときに「同じマンション内でライバルがたくさんでてくる」可能性が高いからです。 23 Tue, 31 Jan 2012 18:20:00 +0900 http://www.tanakatetsuya.net/faq/detail/44 年月が経過したマンションの場合、鍵が全部無いということはよくあります。 基本はある鍵を集めて引渡しのときに買主に渡せばOKです。 あとは買ったほうがどうするのか？は買い手の自由です。 23 Fri, 20 Jan 2012 23:18:00 +0900 http://www.tanakatetsuya.net/faq/detail/43 権利書が無い場合も、今の法律では取引の際に司法書士による本人確認をもってマンションの売却は可能です。 ただし通常の売るときよりかは司法書士費用が若干プラスになります。 23 Fri, 20 Jan 2012 23:15:00 +0900 http://www.tanakatetsuya.net/faq/detail/41 権利書が無い場合も、今の法律では取引の際に司法書士による本人確認をもってマンションの売却は可能です。 ただし通常の売るときよりかは司法書士費用が若干プラスになります。 7 Mon, 16 Jan 2012 20:36:00 +0900 http://www.tanakatetsuya.net/faq/detail/42 権利書が無い場合も、今の法律では取引の際に司法書士による本人確認をもってマンションの売却は可能です。 ただし通常の売るときよりかは司法書士費用が若干プラスになります。 7 Mon, 16 Jan 2012 20:36:00 +0900 http://www.tanakatetsuya.net/faq/detail/40 > 退去後もコピーを持っていても良いですか？ だめです。 7 Sat, 14 Jan 2012 16:40:00 +0900 http://www.tanakatetsuya.net/faq/detail/39 マンションを早く売りたいということであれば、それ相応の「売り方」を良く考えておく必要があります。 不動産は価格によって動きが変わります。 当然安ければすぐに売れるでしょう。 ただ、単純に安く 7 Sat, 14 Jan 2012 16:32:00 +0900 http://www.tanakatetsuya.net/faq/detail/38 > 本文 回答のテスト文章。 7 Fri, 13 Jan 2012 01:16:00 +0900